《民法典》系列解读——物业服务领域的新规则与新实践

Original 吴方荣等中伦视界 2022-08-15

收录于合集 #《民法典》主题系列 13个

作者：吴方荣姚张燕张若晴郑晗

对于物业服务领域而言，新通过的《民法典》中有两章内容对其具有较大影响，分别为《物权编》第六章“业主的建筑物区分所有权”及《合同编》第二十四章“物业服务合同”。《民法典》的规范相比现行法律规范具有许多新的变化，在《民法典》时代下，物业服务领域将迎来新实践、新变化。本文拟针对这两个章节的重要变化内容，讨论对物业服务领域管理实践产生的影响以及物业服务人在未来提供物业服务过程中需要注意的诸多要点。

一.

业主的建筑物区分所有权

关于业主的建筑物区分所有权的相关内容主要规定在《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）、《物业管理条例》（2018年修正）、《住宅专项维修资金管理办法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《建筑物区分所有权解释》”）等法律文件中。此次《民法典》对上述民事单行法律、法规及司法解释中涉及业主的建筑物区分所有权部分内容进行了调整，并统一规定在《物权编》第六章“业主的建筑物区分所有权”中。《民法典》此次对上述民事单行法律、法规及司法解释的调整主要有以下几处要点：

（一）以法律形式设定了居委会指导和协助设立业主大会、选举业委会的法定义务

《民法典》第277条第2款	1.《物权法》第75条第2款 2.《物业管理条例》第10条
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。	1.地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 2.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

《民法典》吸收了《物业管理条例》及地方性法规中关于居民委员会指导、设立业主大会的规定，以法律形式设定了居委会指导和协助业主设立业主大会和选举业主委员会的义务。此前，《物权法》上仅明确规定了地方政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会具有指导和协助义务，法律上并未直接规定居委会具有此项义务。然而居委会对业主大会的筹备召开作用在《物业管理条例》及部分地方性法规中已有所体现，如《浙江省物业管理条例》中就有类似规定。[1]实践中，由于业主们不熟悉业主大会设立和业主委员会选举的流程，加之业主们缺乏统一、专业的指导而往往导致业主大会迟迟难以设立，业主委员会迟迟未能选举产生，从而造成业主权益难以维护，众多事关业主利益的事项难以有效决策。《民法典》以法律形式在地方政府有关部门之外增加了居委会作为指导和协助业主设立业主大会、选举业主委员会的法定组织，有助于化解当下普遍存在的业主大会设立难、业主委员会选举难的客观难题。
建议：当今业主的权利意识逐渐增强，而《民法典》问世后，业主的权利得到了更好的保护，业主大会和业主委员会的成立难度降低，业主对于物业管理活动的参与性和能动性增强。在业主自身内部权利意识强化和国家外部立法保障的双重影响下，未来业主对于物业服务品质和规范性必然有着更高的要求。对于物业服务人而言，亟需更加重视物业服务的质量，提升服务品质，规范化管理，在提供物业服务的过程中尤其需注重合法合规。

（二）调整了业主的共同决定事项及表决规则

《民法典》第278条

1.《物权法》第76条

2.《建筑物区分所有权解释》第14条第1款

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

1.下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）改建、重建建筑物及其附属设施;

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2.建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

（1）《民法典》将《物权法》第76条第1款第5项中的“筹集”和“使用”进行了拆分，并分列为两项，“使用建筑物及其附属设施的维修资金”不再是重大事项，而是非重大事项，此举降低了使用建筑物及其附属设施的维修资金时的表决难度，目的是为了解决实践中维修资金使用难的问题。

（2）《民法典》将《建筑物区分所有权解释》第14条第1款的内容通过法律形式予以确立，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”纳入了需要业主共同决定的重大事项的范畴。此举是为了解决实践中存在的业委会或者物业服务人未经业主同意，擅自决定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的问题。此后，未经业主表决通过，行为人擅自实施上述行为，业主可基于物权请求权要求行为人排除妨碍、恢复原状以及确认处分行为无效和赔偿损失等。

（3）《民法典》对业主共同决定事项的表决规则进行了重大调整。首先增加了“表决参与度”这一新要求，业主规定的表决事项，均需专有部分面积和人数“双过三分之二”的业主参与表决。其次，总体上降低了事项表决通过的标准，其中对于通过筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动三项重大事项的表决，表述的是“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，相当于是整体专有部分面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意，不再是原来的“双过三分之二”的表决标准；对于通过其他非重大的事项的表决，表述的是“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，实际上相当于整体专有部分面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意，不再是原来的“双过半”的表决标准。《民法典》此举大幅降低了业主就共同决定事项作出表决的难度，是有效摆脱实践中存在的业主作出决议难，诸多事关业主利益的事项无法有效推进这一现实困境的重要举措。

建议：物业服务人需注意业主共同决定事项表决规则的变化，并且规范自身的物业服务行为。尤其是对于物业服务人拟改变业主共有部分的用途或者利用业主共有部分从事经营性活动，需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意通过后方可开展，未经表决程序通过不可擅自利用业主共有部分开展经营活动。

（三）明确了业主的共同部分经营收入归属

《民法典》	《建筑物区分所有权解释》第14条第2款
第282条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。	属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

《民法典》吸收了《建筑物区分所有权解释》第14条第2款的规定，首次通过法律的形式对业主共有部分产生的收入的归属进行了明确。实践中，开发商或物业服务人利用小区的电梯、通道、外墙面等业主共有部分从事经营性活动的现象较为普遍，然而部分开发商或物业服务人，存在未将该等经营收益在扣除合理成本后用于补充专项维修资金或用于业主共同决定的其他用途的不规范行为，导致业主的利益受损，常因此引发业主和开发商或物业服务人的纠纷。《民法典》此举将业主共有部分产生的收入纳入物权保护的范畴，若开发商或物业服务人等主体未经业主表决同意擅自利用业主共有部分从事经营性活动，业主可基于物权请求权要求行为人排除妨害、恢复原状，并且可以确认此等处分行为无效，并由行为人对业主造成的损失承担赔偿责任等。
建议：物业服务人在准备利用电梯、通道、外墙面等业主共有部分开展诸如投放广告、租赁给第三方使用（如设置快递柜）、新增停车位等经营性活动时，需要先经过业主大会表决同意后方可进行，不得再擅自开展。此外，物业服务人对于己方的合理成本支出的凭证需要妥善留存，以便于日后举证的需要。

二.

物业服务合同

由于物业服务合同在合同主体、签订程序、约定内容、履约影响等方面有不少特殊性，同时也是影响千家万户的重要合同类型。为减少因物业服务合同而产生的纠纷，《民法典》将物业服务合同单独成章，凸显其重要性。《合同编》第二十四章物业服务合同一章吸收了《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《物业服务解释》”）的相关规定并进行了新增及完善，对于物业服务关系的处理及物业服务纠纷的解决具有现实指导意义。

《民法典》物业服务合同一章对物业服务合同的定义、内容及形式，前期物业服务合同的约束力及终止时点，物业服务人应当履行的权利及义务，业主缴纳物业费的义务，物业服务合同的续聘、解聘及终止等事项作出约定。本次物业服务合同入典对于物业服务人在提供物业服务中需要特别注意以下要点：

（一）明确物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺的效力

《民法典》第938条第2款	《物业服务解释》第3条第2款
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。	物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《民法典》第938条对《物业服务解释》第3条进行了修订及完善。首先，明确公开作出服务承诺的主体为“物业服务人”。根据《民法典》第937条第2款的规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。其次，对于物业服务人作出的服务承诺，明确是“有利于业主”的部分认定为物业服务合同的组成部分，约束或限制业主的则未予认定，改变了《物业服务解释》中“服务承诺及制定的服务细则”这一范畴。
建议：首先，由于《民法典》未对“公开”的定义和“承诺”的形式做出详细解释，谨慎起见，建议物业服务人在与业主进行沟通时，对于力所不能或者超出权限范围内的事项不要轻易做出许诺，否则该承诺可能会产生违约后果。其次，建议物业服务人对于需要约束业主的内容应当在物业服务合同中进行明确，若需要补充，应采补充协议形式，不可再简单套用原《物业服务解释》条文，单方面在细则中作出规定。

（二）完善物业服务人进行信息公开和报告的义务

《民法典》第943条	《物权法》第79条
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。	建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

虽然《物权法》对于物业服务人的信息公开及报告义务约定较为简单，但一些地方性的物业管理规定中，对物业服务人的公示义务做了补充，细化明确了物业服务收费项目和标准应当公示，以及经营所得与各项资金的收支情况的公示要求。《民法典》第943条对物业服务人的信息公开内容作了更为全面的完善，并要求应当向业主大会和业主委员会报告。
建议：物业服务人应妥善制定对外公示的规章制度，督促物业服务人员按照规章制度履行法律法规明确的公示项，并履行向业主大会和业主委员会的报告流程。在履行公示及报告的流程中，注意留痕，及时固定并妥善保存相应凭证。

（三）新增催缴物业费的禁止性行为

《民法典》第944条第3款

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

在目前的行业情况中，一些物业服务人会在合同中明确约定如果业主不按期缴纳物业费，物业服务人有权采取停水电气的方式来催收物业费。在司法实践中，即便物业服务合同有这一类条款，由于供水供电供气等为业主与水电气等第三方公司之间发生的法律关系，物业服务人无权阻碍该法律行为的履行，因此，法院亦倾向于认为此类条款损害了公民的基本生活条件，违反了公序良俗，从而判定为无效条款，如物业服务人仍采取这一方式来催收物业费，则会被认定为合同履行瑕疵，若业主举证证明因此受到损失的，法院会判决适当减少业主应当缴纳的物业费或物业服务人向业主支付赔偿金。本次《民法典》修订，对司法实践中的这一立场进行了明确。
建议：物业服务人应避免在合同中设置此类条款，可以设置其他违约责任以促进业主及时缴纳物业款项，如适当提高合同违约金金额等。在款项催缴过程中，尽量采取通知、公告等手段，如无效，则依合同约定及法律规定进行诉讼等法律手段，避免催缴过程中的履行瑕疵带来不必要的损失。

（四）新增业主的解聘权利、续聘流程、合同终止后的权利义务等规定

1、完善业主的解聘权利、通知义务及相关责任

《民法典》第946条	《物业服务解释》第8条第1款
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。	业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

2、新增物业服务人的续聘流程条款

《民法典》第947条

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

3、新增不定期物业服务合同及其解除的明确规定

《民法典》第948条

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

4、新增物业服务合同终止后、新物业服务人或业主接管前，原物业服务人的继续管理义务。

《民法典》第950条

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

以上条款更多侧重强化对业主权益的保护，明确了业主对定期物业服务合同的解除权利、解除后果及业主对不定期物业合同的任意解除权，以及在新老物业服务人过渡阶段的物业费结算方式。
建议：首先，物业服务人应当全面完善物业服务合同条款以保障自身利益，如延长业主解聘或不同意续聘通知的提前日期以提前做好准备工作、清晰界定业主单方面解除合同应当向物业服务人支付的损失赔偿的范围以减少临时解聘的损失；其次，在物业服务合同到期后，及时与业主续签或重新签订物业服务合同，以免转换为不定期合同从而赋予业主任意解除权；再次，在新老物业服务人过渡阶段，由于缺少合同的保护，物业服务人应当妥善留存各项证据以便后续与业主结算物业费。

《民法典》对于物业服务合同的修订内容为司法机关裁决此类争议提供了强有力的法律依据，建议物业服务人及业主依照条文妥善履行规定内容，共同构建良好社区环境。

通过以上的变化解读，可以明显看出，《民法典》的问世给物业服务领域带来了全新的变化，业主的权利得到了更全面的保障，也对物业服务人的服务能力提出了更大的挑战。在《民法典》时代，物业服务行业的竞争必然是物业服务人服务品质、服务能力、合规风控水平的全面竞争。物业服务人只有不断提升物业服务品质，改善合规经营管理能力，方为在此新局势之下的取胜之道。

[注]

[1]《浙江省物业管理条例》第8条规定：物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以协助：……。

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The End

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吴方荣律师